Il Consiglio dei Ministri ha finalmente varato il tanto atteso decreto “correttivo” della Legge Fallimentare, che già era stata oggetto di rilevanti modifiche con la Legge n.80/2005 ed il Decreto Legislativo n.5/2006.

Tra le modifiche previste nel nuovo provvedimento, alcune, in tema di revocatoria fallimentare e di effetti del fallimento sui rapporti giuridici preesistenti, meritano di essere segnalate.

- Per quanto attiene la revocatoria fallimentare, la normativa attualmente in vigore aveva già apportato una rilevante  restrizione dei confini di esperibilità di tale azione, e ciò anche escludendo dall’assoggettabilità alla revocatoria una serie di atti, indipendentemente dal momento del loro compimento rispetto alla data del fallimento e dalla conoscenza o meno, da parte dei terzi interessati, dello stato di insolvenza. Al riguardo, non sono mancati interventi critici di alcuni autori, che hanno ritenuto eccessive le modifiche apportate dalla Legge n.80/2005 e dal D. Lgs. n.5/2006 al previgente testo della Legge Fallimentare in relazione alla riduzione dell’area di applicabilità dell’azione revocatoria fallimentare.

Con il decreto approvato dal Consiglio dei Ministri il 7 settembre u.s. non solo non sono stati recepiti i rilievi critici appena accennati, ma sono stati previsti ulteriori correttivi, in senso restrittivo, tra i quali merita di essere segnalato quello in tema di compravendita di beni immobili.

Infatti, le norme attualmente in vigore prevedono che sono esclusi dalla revocatoria fallimentare anche le vendite, a giusto prezzo, di immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art.67, 2° comma della Legge Falimentare).

Nel testo approvato dal Consiglio dei Ministri, invece, non viene fatto solo riferimento alle “vendite” a giusto prezzo, ma bensì anche ai “preliminari di vendita” (art.4 comma 4° lettera a del decreto correttivo).

I “preliminari” di vendita, per non essere assoggettati a revocatoria, dovranno essere trascritti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari territorialmente competente e, pertanto, dovranno essere originariamente perfezionati mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata (o accertata giudizialmente).

Gli effetti della trascrizione, inoltre, non dovranno essere “cessati” secondo quanto previsto dal terzo comma dell’art.2645-bis del codice civile. In particolare, dovrà essere effettuata la trascrizione dell’atto definitivo di compravendita,  o di altro atto allo stesso equipollente (quale, ad esempio, una sentenza che dichiari forzosamente, in luogo del contratto definitivo, il trasferimento della proprietà del bene), entro il termine di un anno dalla data prevista, nello stesso preliminare, per la stipulazione dell’atto definitivo e, comunque, in ogni caso, entro il termine di tre anni dalla data della trascrizione dello stesso preliminare.

La nuova disposizione appare certamente opportuna, essendosi finalmente chiariti i confini per l’assoggettabilità o meno all’azione revocatoria fallimentare, dei contratti preliminari di compravendita di beni immobili che, ovviamente, dovranno essere sempre perfezionati ad un giusto prezzo ed essere  destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Naturalmente, per poter beneficiare della nuova norma, le parti acquirenti di beni immobili dovranno essere particolarmente attente alle modalità di definizione del contratto preliminare,  alla sua successiva trascrizione ed ai tempi previsti per la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita.

- Anche in tema di effetti del fallimento sui rapporti giuridici preesistenti, il testo approvato dal Consiglio dei Ministri presenta modifiche di particolare interesse, tra queste, quelle dell’art.72 e dell’art.80 Legge Fallimentare.

La prima norma prevede attualmente che se un contratto è ancora ineseguito da entrambe le parti ed una di esse fallisce, il curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, può dichiarare di subentrare nel contratto ovvero pretenderne lo scioglimento.

Nel decreto correttivo è stato opportunamente chiarito che la  regola “generale”, appena richiamata, non si applica ai contratti con effetti reali (ad esempio, contratti che trasferiscono la proprietà o altro diritto reale), che, a differenza di quelli ad effetti obbligatori (ad esempio, mandato, locazione etc.), determinano il trasferimento di un diritto, in via immediata e contestualmente alla loro stipulazione (art. 4 comma 6° lettera a del decreto correttivo).

Inoltre, per i casi di scioglimento del contratto ad iniziativa del curatore, il decreto correttivo prevede che l’altro contraente non potrà far valere, nello stato passivo fallimentare, relative pretese di carattere risarcitorio (art. 4 comma 6° lettera b del decreto correttivo).

Merita altresì di essere segnalata l’integrazione del testo dell’art.80 della Legge Fallimentare, inerente ai contratti di locazione di beni immobili.. Il decreto correttivo prevede che, se fallisce il locatore e la durata residua della locazione è  superiore ad un periodo di quattro anni dal fallimento, il curatore, entro un anno dell’apertura della procedura concorsuale, può recedere dal contratto.

In tal caso, il conduttore ha diritto ad un “equo indennizzo” per l’anticipato recesso che, in caso di mancato accordo, deve essere determinato dal Giudice Delegato, sentite le parti interessate.

- In attesa di pubblicazione della versione definitiva della riforma sulla Gazzetta Ufficiale, il decreto correttivo, nella sua attuale versione, indica il 1° gennaio 2008 quale data prevista per la sua entrata in vigore. Le disposizioni del decreto, salvo casi particolari, dovrebbero essere applicate a tutte le procedure per declaratoria di fallimento pendenti alla data del 1° gennaio 2008, nonché alle procedure concorsuali e di concordato fallimentare aperte successivamente a tale data.  (Pubblicato su “Il Sole 24 Ore” del 24/09/07)

* Marco Emanuele Galanti

* Fabio Meriggi

*Studio Legale Galanti Meriggi & Partners